Baufinanzierungsrechner

Was berechnet der Baufinanzierungsrechner?

Aus Immobilienpreis und selbst eingegebenen Erwerbs- oder Baunebenkosten entsteht der Gesamtbedarf. Davon wird das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital abgezogen. Das Ergebnis ist der Darlehensbedarf. Der Rechner ergänzt keine pauschalen Nebenkosten und keine aktuellen Marktzinssätze.

Monatliche Annuität und Restschuld

Geben Sie den nominalen Sollzins, die anfängliche jährliche Tilgung und eine feste Zinsbindung ein. D ist der Darlehensbedarf (Preis plus Nebenkosten minus eingesetztes Eigenkapital), i der nominale jährliche Sollzins und t die anfängliche jährliche Tilgung als Prozentzahlen. Die Monatsrate A lautet:

$$A=\operatorname{Cent}\!\left(\frac{D(i+t)}{100\cdot12}\right)$$

Cent bedeutet kaufmännische Rundung auf zwei Nachkommastellen. Mit Restschuld $R_0=D$ gelten für Monat m:

$$Z_m=\operatorname{Cent}\!\left(\frac{R_{m-1}i}{100\cdot12}\right)$$ $$A_m=\min(A,R_{m-1}+Z_m)\qquad T_m=A_m-Z_m\qquad R_m^{*}=R_{m-1}-T_m$$

Z sind die Monatszinsen, T der Tilgungsanteil und $R_m^{*}$ die Restschuld nach der Monatsrate, alle Beträge in Euro. Ohne Sondertilgung gilt $R_m=R_m^{*}$. Die Monatsrate bleibt konstant, bis eine kleinere letzte Rate das Darlehen vollständig tilgt. Die rekursive Rechnung bildet die Cent-Rundung des Rechners ab.

Das Modell rechnet mit vollständiger Auszahlung zu Beginn und nachschüssiger Monatszahlung. Rate und jeweilige Monatszinsen werden kaufmännisch auf Cent gerundet. Die aufklappbare jährliche Übersicht zeigt Zahlungen, Zinsen, Tilgung und Restschuld. Eine Vertragsabrechnung kann wegen anderer Termine, Verrechnung oder Rundung abweichen.

Optionale jährliche Sondertilgung

Sie können einen festen zusätzlichen Jahresbetrag eingeben; leer oder 0 bedeutet keine Sondertilgung. Die Zahlung erfolgt im Modell jeweils nach der zwölften Monatsrate und höchstens bis zur verbleibenden Restschuld. Mit gewünschter Jahreszahlung $S$ gilt am Jahresende:

$S_m=\min(S,R_m^{*}),\qquad R_m=R_m^{*}-S_m$

In den übrigen Monaten gilt $R_m=R_m^{*}$. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und können die Rückzahlung vorziehen; die Monatsrate wird dadurch nicht neu festgelegt. Die Jahresübersicht weist den Sondertilgungsanteil separat aus. Prüfen Sie selbst, ob Ihr Darlehensvertrag die Zahlung erlaubt.

Nachvollziehbares Beispiel

350.000 € Immobilienpreis plus 30.000 € Nebenkosten minus 80.000 € Eigenkapital ergeben 300.000 € Darlehen. Bei 4 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Monatsrate 1.500 €. Nach dem ersten Monat stehen 299.500 € Restschuld, nach zwei Monaten 298.998,33 €. Nach zehn Jahren sind im Cent-Modell 226.375,13 € Restschuld und 106.375,13 € gezahlte Zinsen erreicht. Das Beispiel enthält keine Sondertilgungen und ist kein Zinsangebot.

Grenzen und Anschlussfinanzierung

Die Rechnung endet spätestens am Ende der gewählten Zinsbindung. Eine verbleibende Restschuld benötigt dann eine gesonderte Lösung; ein zukünftiger Zinssatz wird nicht vorausgesagt. Kein Effektivzins-, Bonitäts-, Budget-, Beleihungswert-, Förder- oder Steuervergleich. Unterstützt wird nur die beschriebene konstante jährliche Sondertilgung am Jahresende. Andere Sonderzahlungstermine, Tilgungswechsel, Teilauszahlungen und Bereitstellungszinsen sind nicht enthalten. Zu viel eingegebenes Eigenkapital wird als Fehler gemeldet; bei vollständig eingesetztem Eigenkapital für alle Kosten sind Darlehen und Rate null.

Preis und zusätzliche Kosten jeweils bis 100 Mio. €, Eigenkapital höchstens Preis plus Kosten und 200 Mio. €, Die optionale jährliche Sondertilgung liegt zwischen 0 und 200 Mio. € und wird bei Zahlung auf die Restschuld begrenzt. Geldbeträge mit höchstens zwei Nachkommastellen. Sollzins 0–25 %, anfängliche Tilgung über 0 bis 100 %, Zinsbindung 1–40 ganze Jahre. Eine zu kleine gerundete Rate ohne erste Tilgung wird abgewiesen.

Quellen und verwandte Rechner

Grundmechanik und Begriffe, geprüft am 16.10.2026: Münchener Hypothekenbank – Informationen zum Immobiliar-Verbraucherdarlehen, Abschnitte 1.1.4 und 1.3.2, Sparkasse – Tilgung und Restschuld. Die hier beschriebene Cent-Rundung ist eine eigene Modellfestlegung. Für thermische Fragen am Gebäude gibt es den U-Wert-Rechner und die überschlägige Heizlast.

Häufige Fragen

Bleibt die berechnete Monatsrate bei einer Anschlussfinanzierung bestehen?

Nein. Die konstante Modellrate bezieht sich auf die eingegebene Zinsbindung. Ein späterer Zinssatz oder eine spätere Anschlussrate werden nicht prognostiziert.

Welche Nebenkosten berücksichtigt der Rechner automatisch?

Keine pauschalen Erwerbs-/Baunebenkosten. Diese Beträge sind vom Nutzer selbst einzugeben und werden zusammen mit dem Preis bei der Darlehensbedarfsermittlung berücksichtigt.

Darf ich die Sondertilgung jederzeit leisten?

Der Rechner prüft kein vertragliches Sondertilgungsrecht. Er setzt eine erlaubte konstante Jahreszahlung nach jeweils zwölf Monatsraten voraus. Andere Termine und Vertragsgrenzen müssen Sie gesondert prüfen.

Warum kann die letzte Rate kleiner ausfallen?

Wenn die Restschuld vor der geplanten vollen Rate getilgt werden kann, begrenzt das Modell die Abschlusszahlung auf den noch offenen Betrag zuzüglich modellierter Zinsen.