Mietrendite-Rechner: Mietrendite, Nettorendite und Cashflow berechnen
Mietrendite-Rechner für vermietete Immobilien: Berechnen Sie Bruttorendite, vereinfachte Nettorendite, Kaufpreisfaktor, NOI und Cashflow. Mit einfachem Marktcheck oder komplexerer Investorenrechnung.
Mietrendite-Rechner
Berechnen Sie Bruttorendite, Nettorendite, Kaufpreisfaktor und Cashflow einer vermieteten Immobilie – wahlweise als schneller Marktcheck oder mit detaillierterer Investorenrechnung.
Schnellcheck mit annualisierter Bruttorendite und Kaufpreisfaktor.
Ergebnis
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Brutto-Rendite p.a.
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Vervielfältiger
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Nicht finanzierte Kosten p.a.
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Zinsen p.a.
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Gesamtinvestition
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Hinweis: Dieser Rechner dient der unverbindlichen Orientierung und ersetzt keine rechtliche oder bautechnische Beratung. Alle Angaben ohne Gewähr.
Hintergrund und Details
Mietrendite-Rechner: Rendite einer vermieteten Immobilie berechnen
Mit diesem Mietrendite-Rechner können Sie zentrale Kennzahlen für eine vermietete Immobilie berechnen und schneller einschätzen, ob ein Objekt wirtschaftlich attraktiv wirkt oder nur auf dem Papier gut aussieht.
Der Rechner hilft bei typischen Fragen wie: Wie hoch ist die Mietrendite? Wie berechnet man Bruttorendite und Nettorendite? Wie aussagekräftig ist der Kaufpreisfaktor? Und was bleibt nach Leerstand, laufenden Kosten und Finanzierung monatlich ungefähr übrig?
Damit deckt das Tool typische Suchanfragen wie „Mietrendite Rechner“, „Mietrendite berechnen“, „Bruttorendite Immobilie“, „Nettorendite Immobilie“, „Kaufpreisfaktor berechnen“ oder „Cashflow Immobilie berechnen“ ab.
Berechnete Kennzahlen
Der Rechner zeigt je nach Modus unter anderem diese Kennzahlen:
- Bruttorendite
- vereinfachte Nettorendite
- Kaufpreisfaktor / Vervielfältiger
- NOI als vereinfachten Jahresüberschuss vor Finanzierung
- monatlichen Cashflow vor Steuern
Der Rechner bietet dafür zwei Stufen:
- Einfach: schneller Marktcheck über Kaufpreis und Jahreskaltmiete
- Komplex: realistischere Überschlagsrechnung mit Nebenkosten, Leerstand, Instandhaltung, nicht umlagefähigen Kosten, Verwaltung, Rücklage, Finanzierung und Tilgung
Berechnung der Bruttorendite
Die Bruttorendite setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie:
Die Bruttorendite ist ein schneller Marktindikator. Sie zeigt grob, wie teuer eine Immobilie im Verhältnis zu ihrer Miete ist.
Sie hat aber eine klare Schwäche: Kaufnebenkosten, Leerstand, Instandhaltung und laufende Eigentümerkosten werden noch nicht berücksichtigt. Genau deshalb wirkt die Bruttorendite oft besser, als das Objekt wirtschaftlich wirklich ist.
Berechnung des Kaufpreisfaktors
Der Kaufpreisfaktor, oft auch Vervielfältiger genannt, zeigt, wie viele Jahreskaltmieten rechnerisch nötig wären, um den Kaufpreis zu erreichen:
Je niedriger dieser Wert ist, desto günstiger erscheint ein Objekt zunächst im Verhältnis zur Miete.
Der Kaufpreisfaktor ist eng mit der Bruttorendite verbunden. Er ist beliebt, weil er schnell vergleichbar ist. Für echte Investitionsentscheidungen reicht er aber allein nicht aus.
Berechnung der Nettorendite
Die vereinfachte Nettorendite berücksichtigt zusätzlich typische Objektkosten und die Kaufnebenkosten. Dazu zählen in diesem Rechner insbesondere:
- Kaufnebenkosten
- Leerstandsabschlag
- Instandhaltung
- nicht umlagefähige Kosten
- Verwaltung
- zusätzliche Rücklage oder CapEx-Rücklage
Vereinfacht gilt:
Die effektive Jahresmiete ergibt sich dabei aus der Jahreskaltmiete abzüglich des angesetzten Leerstands.
Die Nettorendite ist damit deutlich aussagekräftiger als die Bruttorendite, weil sie näher an der wirtschaftlichen Realität eines Vermieters liegt.
Net Operating Income (NOI)
NOI steht für Net Operating Income. Gemeint ist hier ein vereinfachter Jahresüberschuss vor Finanzierung.
Vereinfacht gilt:
Der NOI ist deshalb nützlich, weil er zeigt, was das Objekt selbst vor Zins und Tilgung leistet. Damit trennt der Rechner sauber zwischen Objektqualität und Finanzierungsstruktur.
Ein Objekt kann also ein ordentliches NOI haben, aber wegen schlechter Finanzierung trotzdem einen schwachen oder negativen Cashflow erzeugen.
Zusätzliche Eingaben im komplexen Modus
Im komplexen Modus können Sie zusätzliche Eingaben machen, um die Rechnung realistischer zu machen. Dazu gehören unter anderem:
- Nebenkosten beim Kauf
- Leerstand
- Instandhaltung pro Monat
- nicht umlagefähige Kosten pro Monat
- Verwaltung pro Monat
- zusätzliche Rücklage oder CapEx pro Monat
- Eigenkapital
- Zinssatz
- Tilgung
Dadurch berechnet der Rechner neben Bruttorendite, Kaufpreisfaktor und NOI auch einen vereinfachten monatlichen Cashflow vor Steuern.
Berechnung des Cashflows
Im komplexen Modus wird vereinfacht zwischen zwei Stufen unterschieden:
- Cashflow vor Tilgung
- Cashflow nach Tilgung
Die vereinfachte Logik lautet:
Damit sehen Sie nicht nur, ob ein Objekt auf Objektebene ordentlich aussieht, sondern auch, ob nach Finanzierung monatlich tatsächlich noch Luft bleibt.
Grenzen der Bruttorendite
Viele Immobilien wirken in Inseraten solide, solange nur Kaufpreis und Jahresmiete betrachtet werden. In der Praxis fressen aber genau diese Punkte die schöne Bruttorendite schnell auf:
- Kaufnebenkosten
- Leerstand
- nicht umlagefähige Kosten
- Instandhaltung
- Verwaltung
- Finanzierungskosten
- Tilgung
Deshalb ist die Bruttorendite für einen ersten Marktcheck nützlich, aber für eine Investitionsentscheidung allein oft zu dünn.
Einordnung der Ergebnisse
Eine hohe Bruttorendite ist nicht automatisch gut, wenn das Objekt gleichzeitig hohe Instandhaltung, viel Leerstand oder schlechte Vermietbarkeit mitbringt.
Eine solide Nettorendite ist deutlich aussagekräftiger. Noch entscheidender ist in vielen Fällen aber der Cashflow. Gerade private Kapitalanleger merken schnell: Ein Objekt kann rechnerisch "okay" aussehen und trotzdem monatlich Geld ziehen.
Deshalb ist die Reihenfolge sinnvoll:
- Bruttorendite prüfen
- Nettorendite berechnen
- NOI verstehen
- Cashflow nach Finanzierung anschauen
Einsatzbereiche
Der Rechner eignet sich besonders für:
- private Kapitalanleger
- Vermieter
- Kaufinteressenten von Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern
- Nutzer, die Immobilienangebote schnell vorsortieren möchten
- Investoren, die zwischen Marktcheck und detaillierter Überschlagsrechnung wechseln wollen
Wichtige Hinweise
Der Rechner liefert eine vereinfachte Wirtschaftlichkeitsrechnung. Nicht berücksichtigt sind unter anderem:
- individuelle Steuern
- AfA und steuerliche Effekte
- Mietsteigerungen
- Modernisierungsspitzen
- Sonderumlagen
- Verkaufserlöse oder Exit-Szenarien
- Inflation
- Zinsänderungsrisiken
- eine vollständige Discounted-Cashflow-Betrachtung
Die Ergebnisse sind deshalb gut für eine erste Einordnung, aber nicht ausreichend für eine komplette Investitionsentscheidung.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt stark von Lage, Objektart, Zustand, Risiko und Entwicklungsperspektive ab. Eine Zahl allein reicht nicht. Entscheidend ist, was nach Leerstand, laufenden Kosten und Finanzierung tatsächlich übrig bleibt.
Was ist wichtiger: Bruttorendite oder Nettorendite?
Für eine echte Einschätzung ist die Nettorendite deutlich wichtiger. Die Bruttorendite ist nur der schnelle erste Filter.
Warum ist mein Cashflow trotz ordentlicher Rendite negativ?
Weil die Objektkennzahl und die Finanzierung zwei verschiedene Ebenen sind. Ein Objekt kann vor Finanzierung okay sein, aber durch hohen Fremdkapitalanteil, hohen Zins oder hohe Tilgung monatlich negativ werden.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Er zeigt, wie viele Jahreskaltmieten rechnerisch im Kaufpreis stecken. Das ist nützlich zum Vergleichen, ersetzt aber keine vollständige Rendite- oder Cashflow-Rechnung.